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中古住宅の耐震補強工事しています

 中古住宅を購入された方のご依頼で「耐震診断」と「耐震補強計画」を行い、耐震補強工事をしています。
最近は新築住宅でなく、状態の良い中古住宅を購入され、全面リフォーム工事と合わせて「耐震診断」「耐震補強計画」を行い、地震にも安心できる耐震性の高い住宅に改修される方も増えてきました。

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耐震診断では、建物の耐震性能を表す、構造評点は0.3ー1.0では現行の建築基準法の耐震性能レベル
1.0では関東大震災程度の地震 震度6強程度の大地震で、かろうじて「一応倒壊しない」レベルで、生命の危険性が避けれます。
この住宅では、構造評点を1.54とし「倒壊しない」、くり返し来る大地震に耐えるように耐震補強工事します。
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耐震補強工事では耐力壁を設けるとともに、耐力壁の柱と土台・梁桁を接合する金物が重要です。耐力壁の強度に合わせて、金物を選択します。
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1階の隅になるトイレはリフォームが完了しているので、外壁から耐震補強します。
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大地震で倒壊を防ぐ、柱と基礎を堅結する金物を設置
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取り付けてあった筋交いは釘打ちで止めているので、現在の基準に適合する金物を取り付ける。
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構造用合板にて耐力壁にします。その後、壁を施主さんにてDIY用漆喰を、コテで塗ります。
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これから耐震補強する壁と天井
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2階は物入れの中から、柱の上下に接合金物を取り付けます。
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住まいづくりをお考えの方や住まいのご相談は
 お気軽にお問い合わせください。


(有)宇川建築計画事務所   〒700-0942 岡山市南区豊成3-17-24
TEL 086-265-9333 FAX 086-265-9334 E-mail ugawa@mx3.tiki.ne.jp

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中古住宅の耐震診断と耐震補強工事

中古住宅を購入される方のご依頼で「耐震診断」と耐震補強計画」を進めています。
最近は新築住宅でなく、状態の良い中古住宅を購入され、全面リフォーム工事と合わせて「耐震診断」「耐震補強計画」を行い、地震にも安心できる耐震性の高い住宅にされる方増えてきました。
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住宅団地の中にある、築35年になる在来木造住宅で外壁の塗替え・内装や間取りの変更・キッチン浴室トイレなど設備機器を新しい機器に取り替えなど、全面リフォーム済の住宅を購入されます。
購入時は「耐震診断」「耐震補強」は施工されていないので、大きな地震が来ても倒壊しないように、購入後「耐震補強」工事をします。

「耐震診断」「耐震補強計画」が出来上がれば施主さんに結果を報告します。
また、「耐震補強工事」を施工するため建設会社に資料を渡し、建物を見せて工事見積りしてもらいます。
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以下は「耐震診断」の調査の一部の写真
検査機器で基礎に鉄筋があるか反応を確認します。
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リフォーム工事中なので壁の内部の様子見ますー筋かいが確認できました。
図面がないので見て確認できた筋かいのみ耐震強度に判定する。
床下も木部の腐り、白蟻の食害ないかなど確認します。
また、リフォーム工事会社から建物の状態をヒヤリングしました。
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天井裏を見て梁桁材に羽子板ボルトなどの接合金物がある、火打梁があるなど確認します。
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現地調査の後「岡山県木造住宅耐震診断マニュアル」に従い、コンピューターにて「耐震診断」「耐震補強」の報告書を作成します。
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「耐震診断」すると、現在の建物の構造評点は0.3 1階の南北方向に耐力壁が少ないので、評点が低くなっています。
その他 1階の東西方向、2階の南北・東西方向は0.5以上0.7程度です。
構造評点が「1.0」以上であれば、一度目の震度6強程度の地震では「一応倒壊しない」になりますが、0.7未満では「倒壊する可能性が高い」と判定されます。
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「耐震補強」は、「一応倒壊しない」レベル構造評点が「1.0」以上になるよう、耐力壁を設けたり、柱・梁桁に接合金物を設けたり耐震補強します。この住宅では震度6強のくり返し地震に耐えるよう構造評点が「1.5」以上に補強し「倒壊しない」レベルにします。
目標施工費は200万円ぐらいです。

木造住宅の耐震診断と補強についてはこちらのホームページをご覧下さい

中古住宅を取得する場合「住宅ローン減税」ー所得税から最大400万円10年間控除されます。
築20年以内の中古住宅を取得する場合ー以外の建物を取得する建物要件(20年以上の中古住宅)
「耐震基準適合証明書」が必要になり、「耐震診断」「耐震補強計画」を作成して耐震工事をする必要があります。
住宅ローン減税300329a


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来週完成する住宅のリフォーム工事

来週完成する、広島県福山市の住宅リフォーム工事の現場に行ってきました。

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外壁の塗替も終り足場が取れました

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珪藻土の塗壁も終わり、来週から建具を取付けして、美装に入ります

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リフォームした内部は新築のようになりました


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リフォーム工事中の住宅 造作工事中

福山で耐震補強とともに住宅の全面リフォーム工事を進めている現場の監理に行きました。
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年内入居できるように工事が進んでいます。

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ダイニングとリビングー天井は杉化粧板貼り、一部に特別注文の和紙を張ります

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玄関ホールの天井も手漉き和紙を張ります

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先回現場打合せで決めていた、徳島の阿波和紙の在庫がないため、再度施主さんと決め直す

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もうすぐ左官屋さんが珪藻土を壁に塗ります

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広縁の正面の壁は構造用合板で耐震補強し、天井裏は水平剛性を高めるため補強を行い、天井を復旧しました。
監督さんはじめ職人さんの頑張りで、なんとかTさんご家族にリフォームした住宅で年を迎えてもらえそうです。

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福山で工事中の住宅のリフォームの現場

福山で住宅リフォームの工事中の現場が、柱・梁の構造補強工事がほぼ完成し、耐力壁の下地組も出来上がりつつあるので現場に行ってきました。

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地震時の2階の揺れをスムーズに1階外壁に伝えるため、1階天井裏の水平剛性を高めるために、天井裏に合板を貼る。

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既存の壁は土壁であるため、筋交いの替りに合版で耐力壁を設ける。

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和室広縁の天井裏も同じく合板を貼って、水平剛性を高める。

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天井裏には断熱材を充填する。
サッシュのガラスはアッチメントにてペアガラスに取り替えます。

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シロアリの食害にあった柱を取替、梁桁材も新たに差込、接合金物で補強する。

これから大工さんは造作工事に入ります。

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住宅を耐震補強をしてリフォーム工事しています

岡山県の私の建築設計事務所から隣の広島県福山市にて、住宅を耐震補強してリフォーム工事をしています。

施主様は、かねてから築30年の今お住まいの住宅を新築建て替えか?一部増築してリフォームするか?検討されていました。
長年悩まれた結果、これからも住み続けられるよう、住み慣れた住宅を全面的にリフォームする決意されました。

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リフォームの目的は
・ 住宅の強度に不安があるので、専門家に調査してもらい、耐震補強工事をしたい。
・ 冬寒いので断熱性能を高め、冬寒くないようにしたい。
・ 築30年になるので、キッチン・風呂・洗面など新しくしたい。
・ 住み続けられるよう、バリアフリーにしたい。
・ 当事務所の木を生かしたデザインを取りれたい。 などなど


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ユニットバス、洗面、トイレなどの水廻りは増築するので、新たに基礎をつくります。

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基礎の鉄筋の太さ、ピッチ、工事状況を検査
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住宅内部の新しい壁に基礎を設けるー既存の基礎に鉄筋をケミカルアンカーで一体化します。

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リビング・ダイニングになる場所を解体

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設計で想定した2階床の梁桁図ー柱を撤去する箇所の梁を補強します

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内部を解体後、構造を再調査して木組みを再検討

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木造のリフォムで構造補強に入れる柱・梁桁材を接合する金物

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大きな地震が来ても安全ななように
耐震診断・耐震補強計画にもとづき、既存の筋交いや柱と梁に接合金物を取付ける。

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2間続きの和室南の広縁の天井を撤去ー2階外壁の1階部分に壁がなく、地震の時に2階に架かる地震力が1階に伝わらないので、水平剛性が不足して大きな破壊につながる。

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広縁天井裏は、この図のように構造用合板にて補強をします。

リフォーム工事では、特に専門家による構造補強が大切です。

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これからリフォームする住宅の工事契約しました

福山で築30年になる住宅のリフォーム工事を地元工務店さんと工事契約しました。

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リフォーム工事する住宅

工事契約までの流れ
築30年になるので、現在の建物の強度を調べる耐震診断調査を行い、ご希望の異フォームに合わせて耐震補強計画をします

リフォームのご希望を伺い、再度 現地調査と実測を行う
・水周りを中心にして全面リフォームをし、耐震補強とともに断熱性を上げ、一部2階を増築する

リフォームの計画案を作成し、打ち合わせを重ね見積のできる図面を作成します

福山で住宅のリフォーム工事にふさわしい建設会社を調べます
そして、見積に参加してもらう建設会社を3社選び、建設会社を訪問しました

見積りに参加してもらう建設会社に事前に見積用図面と資料を渡し、改めて現地でも説明会を開催しました

3週間後各社から見積が提示ー3社の提示金額の差  数百万円の かなり金額差出ました
一般的に金額差ー少なくて2~300万円 ときには500万円以上の金額差出ることあります

各建設会社の見積書の工事項目、提示金額、数量、単価、見積り落としや重複拾いなどをチェックします

質疑による再度、建設会社から見積金額を提示してもらい、施主さんに報告します
 
あわせて、減額できそうな設計変更案を作成し提案します。

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施主さんと相談して、工事をお願いできそうな建設会社に変設計更案について見積提示してもらいます

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変更案項目ごとに金額を提示してもらいますーこうすると施主さんが変更するか考えやすいです
検討により一部は変更するかどうか決めます

施主さん交えて建設会社さんと請負工事金額を決めます 
あわせて完成までの工事スケジュールを確認します
使用する工事契約書の書式、規約の内容と金額を打ち合わせし、工事請負契約書を作成してもらいます

請負工事金額にあわせて作成した図面をすべて修正します

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修正した図面一式と見積書と工事契約書

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暦の良い日に、建設会社と工事請負契約をします

使用する工事請負契約書ー最新版の民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款を使います
この契約書は建築系団体(建築士会、建築士事務所協会など四つの建築団体)で制作した全国共通の契約書で安心できます
詳しくはこちら

12月中旬完成に向けて、これから住宅のリフォーム工事が始まります

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住宅のリフォーム工事の見積依頼に建設会社を訪問しました

岡山県の私の建築設計事務所から隣の広島県福山市にて、住宅のリフォームと増築の設計を進めています。

施主様は、かねてから築30年の今お住まいの住宅を新築建て替えか?一部増築してリフォームするか?検討されていました。
長年悩まれた結果、これからも住み続けられるよう、住み慣れた住宅を全面的にリフォームする決意されました。

リフォームの目的は
・ 住宅の強度に不安があるので、専門家に調査してもらい、耐震補強工事をしたい。
・ 冬寒いので断熱性能を高め、冬寒くないようにしたい。
・ 築30年になるので、キッチン・風呂・洗面など新しくしたい。
・ 住み続けられるよう、バリアフリーにしたい。
・ 当事務所の木を生かしたデザインを取りれたい。 などなど


住宅を拝見すると、リフォームして耐震補強や断熱性能アップ、設備の更新すれば、今の住宅はまだまだ住み続けられ、次の世代に渡せます。

そこで隣の県ではあるが、私の事務所を訪ねられ、住宅のリフォーム・増築の設計監理をさせてもらうことになりました。

今日は図面が完成したので、福山の建設会社に見積説明に訪問しました。tteimitumori270704a.jpg
建設会社に見積を依頼するための資料の準備
図面はA3サイズで 約30枚以上、カタログのコピー、建材設備メーカーなどの見積書、住宅の写真データ、図面のCADデータ です

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現在の住宅平面図ー住宅を調査し、解体や撤去する箇所・部材を描いています

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設計に先立ち耐震診断と補強計画の報告書を作成、構造図面には抜粋も記載

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特別な材料はサンプルを見せ、問い合わせ先なども説明します。

建設会社の選定の仕方
ホームページを拝見したりや施主様のご意見から、とりあえず福山の建設会社4社を選びました。

条件は
・ 住宅の新築工事の実績のある会社
・ 住宅の全面リフォーム工事の実績のある会社
・ 住宅瑕疵担保保険に加入している会社
・ 設計事務所の仕事に意欲のある会社

4社のうち 1社は忙しいので断りの連絡あり、1社は連絡入れても返事なしーで2社は見積依頼先から除外
2社はすぐに見積もり参加の連絡有り 対応も良いので、見積をお願いする会社にしました。

追加見積参加会社として、かねてからリストアップしていた会社からリストアップする。

今日初めに訪問した会社は「リニュアール仁」さん。
いつも連絡は迅速で、若い女性の社員さんの応対も良かったです。
住宅リフォームを多く手がけられ実績もあり、本工事に対して意欲を持っていただけたようです。

次に訪問した会社は「棗田なつめだ工務店」さん。先代のお父さんがこの住宅を建てられたそうで、見積の連絡させてもらいました。約30年前大学を出られたあとお父さんと仕事をされ、工務店を引き継がれたそうです。
実績・経験は本工事に問題なし、この住宅についても熟知され工事に対する意欲・人柄も良さそう。

午後から工事する住宅の近くで、実績のある「前田ハウジング」さんを訪問。
こちらも実績や工事に対して意欲も 申し分なし。

実際に会社訪問させてもらうと、会社の特徴、社員さんや経営者の人柄、仕事の取り組み方など分かります。

設計事務所の場合、図面や資料が多く見積に手間がかかる、金額査定にめんどう、工事は自由に施工できない
などなど、設計事務所との仕事を敬遠される建設会社も多くあります。

でも、手間はかかりそうだが(我々からしたら本来の住宅工事の内容や仕様と思う)取り組みたい
建築家の仕事も手がけ、学び今後に生かしたい(我々からすると、お互いの良さを生かし施主さんに喜んでもらいたい)
そんな建設会社さんあります。

今日訪問させていただいた建設会社さん、ベストセレクトの印象でした。
これから見積が出揃うと、工事を依頼する建設会社の選定に悩みそうです。

見積が出揃うのは3週間後ぐらいです。
3社見積揃ったら、工事項目、数量、単価、拾い落としなど チェックして、各社に連絡し、ご意見伺います。

これらのデータ揃えば、見積を整理し、施主様に報告します。

そして 建設会社の訪問先を相談します。
通常 2社 または 3社ぐらい 施主さんを会社に案内し、面談してもらいます。
面談の印象や会話により、建設会社選定に影響出る場合もあります。

訪問後 今後 工事請負契約させてもらう建設会社を1社決めます。
そして、設計からの変更、建設会社から提案、工事変更のための工事の変更による金額の再提示 など 重ね、
ご希望金額になると、建設会社と工事請負契約になります。工事費の支払い時期・金額・契約内容はこちらが調整します

そして、工事のスケジュール組んでもらい、工事に着手になります。

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広島県福山市で全面リフォームの住宅設計

広島県福山市からアトリエにお越しになり、住宅全体をリフォームする相談を受けました。

ご希望は
1.老後に向け暮らしやすくしたい
2.住宅が冬寒くて結露があるので、断熱を高めたい
3.住宅の耐震性に不安がある
4.トイレ、浴室、キッチンなど水廻りの設備を新しくしたい

リフォーム計画に先立ち福山に伺い、住宅を耐震診断を行いました。
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床下の状況ー乾燥は良好 、火打土台が見られない

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天井裏の状況ー梁を繋ぐ羽子板金物はあるが、火打梁は見あたらない、梁のサイズは良。

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柱の傾きはなし


現況調査結果をまとめ、現在の住宅の耐震強度を計算する。
住宅は昭和59年に建てられ、耐震強度が不足していると言われる昭和56年以後に建てられた住宅であるが、住宅の構造の総合評価点は 0.34 でした。
全体的には1・2階とも評価点は0.6程度であるが、2階南面が窓が広く評点が0.34と弱い数字になりました。

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評価点には現れないが、1階の広縁のある和室6帖の二間続きが、柱や耐力壁が少なく、大きな地震では不安である。

住まいのご希望に合わせて、リフォームの計画を検討
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リフォーム計画にて補強診断を行う。
自費で耐震補強工事を実施するので、補強構造評点は1.0以上とし 1.56 にて計画する。
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補強計画により、住宅リフォームを設計開始する。


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木造住宅の耐震補強工事しています

岡山市の補助金制度を活用して、昭和51年に建てられた在来木造住宅2階縦の住宅の耐震補強工事をしています。

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現況診断では評点0.61で、特に1階の南北方向が弱いと判定されました。

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始めに現在の住宅の強度を判定する「現況診断」を行います。
その後「補強計画」を行い、建物の弱い箇所を補強して強度を上げます。
1、2階とも東西・南北方向とも評点が1.0以上になるように補強計画します。

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補強する壁の仕上げ、下地を撤去

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新たに筋交いを入れ、金物で補強します

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壁の強さに合わせて金物を入れますー壁がかなり強くなるので柱を基礎に固定する金物(ホーrダウン金物1.5TON)を取付

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建物の弱い箇所を金物で補強して、評点1.0以上とする

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